부담부증여 양도세 증여세 계산및절세

다주택자의 종부세 부담이 있어서 부동산을 처분하고 싶다거나 부모가 자식에게 부동산, 재산을 물려줄때 증여세를 일부 줄이기 위해서 할 수 있는 것중에 '저가양도'와 '부담부 증여' 라는 것이 있습니다. 오늘은 부담부증여에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 부담부 증여란 ? 

증여자가 수증자(배우자, 자녀등) 에게 재산및 부동산을 증여할때 채무에 해당하는 전세보증금, 주택 담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말합니다. 

2. 증여세 절세

이때 자산에 대한 증여세는 증여받은 수증자(배우자, 자녀)가 내야하며 부채에 대한 양도소득세는 증여자가 내야합니다. 굳이 복잡하게 바로 증여하면 되는 것이 아니냐고 하시겠지만 이렇게 하는 것이 일반증여보다는 증여세를 절세 할 수 있습니다. 

예) 3억에 매매 후 현공시지가 6억, 현재 3억 전세대출, 부모가 자녀에게 부담부증여를 한다고 가정 

해당 경우에 일반증여는 6억원에 대한 증여세 총 약 1억1,850만원(공제5천만원, 누진공제 6천, 자진신고 3%추가공제 적용)을 내야합니다. 하지만 부담부증여를 할 경우 3,880만원으로 줄어들게 됩니다. 추가로 부모가 양도소득세를 내야하기 때문에 양도소득세도 계산해야 합니다. 3억원의 전세자금대출을 양도가액으로 잡고 그것의 40%인 취득가액은 1억2천, 양도차익은 1억8천입니다. 해당 금액은 양도소득세 과세 기준표상 1억5천 ~ 3억이하로 세율 38% (누진공제 1,940만원) 로 약 4,900만원입니다. 그렇게 되면 총합 8,780만원으로 1억 1,850만원대비 3,070만원을 절세 할 수 있습니다. 

일반증여 : 증여세 1억 1,850만원 

부담부증여 : 수증자 증여세 3,880만원 + 증여자 양도소득세 4,900만원 = 8,780만원

여기에서 증여자인 부모가 1가구 1주택이시고 2년이상 거주하셨다고 하면 양도소득세가 0원으로 총 7970만원을 절세할 수 있어집니다. 위와같은 사례에 해당한다면 부담부증여를 통한 절세를 고려해 볼만 합니다. 

증여세의 증여 재산가액은 현재시세(호가)가 아닌 공시지가 기준입니다 

관련 계산법은 나중에 자세하게 다시 포스팅 하도록 하겠습니다.