임대차 3법에 대한 모든 것

2020년 7월 31일부터 시행된 개정법으로 많은 부분들에 변화가 생겼습니다. 

1. 계약갱신요구권

2. 전,월세 상한제 (5%)

그리고 2021년 7월 31일 부터 시행되는

3. 전월세 신고제

시행된 개정법 전에는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)가 어느정도 서로의 상황을 이해하면서 조율하는 관계였다면 (물론 그렇지않은 임대인과 임차인도 존재했지만) 지금은 보다 임차인의 편에 서있는 법이 시행되었다고 보시면 될 것 같습니다. 전,월세에 살고 있다거나 부동산 임대를 주고 있으신 분이라면 양쪽모두 꼼꼼하게 체크하시고 대응하셔야 합니다. 그렇지 않으면 크게 손해 보실 수도 있습니다. 현재 실제로 법대로하라며 임대인과 임차인의 분쟁도 생겨나기 시작한 것도 사실입니다. 

1. 계약갱신 요구권 

기존에는 계약서상에 명시되어있는 보증금, 전세금, 월세 등등 계약한 조건들로 2년을 유지하게 되며 임차인이 원하지 않을 경우에는 계약연장을 할 수 없지만 계약갱신 요구권이 생김으로해서 임차인이 계약기간이 끝나기 6개월전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구한다면 거절 할 수가 없으며 무조건 2년 연장을 해줘야 하는 법입니다. 임차인은 계약갱신 요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있기 때문에 추가 2년으로 4년간 살 수 있는 권리를 법적으로 보장받습니다. 

그 예외 조건은 단 한가지 입니다. 

직계존속, 직계비속, 집주인 당사자가 실거주 할 경우에만 계약갱신 청구권을 거부할 수 있습니다. 다만 이 것을 악용하여 임차인을 내보낸뒤에 제3자에게 임대한 경우가 발각이 되면 임대인의 갱신거절로 인한 손해를 배상해야 합니다.  

2. 전, 월세상한제 

전세금, 월세 등 임대료를 최초 계약했던 조건의 상한범위를 5% 이내로 제한하는 제도입니다. 말그대로 첫번째 계약때 전세 1억에 계약을 했다고 한다면 2년이 지난뒤 주변시세에 맞춰서 전세금을 올릴 수 없으며 5%인 최고 1억500만원까지만 올릴 수 있게 됩니다. 임차인의 경우에는 4년간 전월세 임대료가 크게 오를 것을 걱정하지 않아도 되며 반대로 임대인에게는 주변의 시세만큼 가격을 올리지 못하고 꼼짝하지 않고 4년간 유지해야하는 법입니다. 

다만 이미 4년이 충족된 뒤의 같은 임차인과의 재계약에서는 전월세 상한제가 적용되지 않으며 새로운 임차인을 받을때도 마찬가지입니다. 

다만 임대사업자로 등록하신 분들은 계약자가 바뀌어도 5% 이상 올릴 수가 없으며 실거주 또한 불가능합니다. 

3. 전, 월세 신고

기존에는 공인중개사를 통해서 계약하고 끝이났지만 2021년 6월 1일부터는 전월세거래등 주택 임대차 계약시에 임대인과 임차인이 30일 이내에 계약과 관한 것들을 신고하는 제도입니다. 계약갱신요구권 과 전월세상한제를 위한 분쟁을 위한 데이터를 관리하기 위한 것으로 보입니다. 

전월세신고는 같이신고도 가능하며 단독으로 신고도 가능하며 임대차 신고 이후에는 기존의 확정일자를 했던 것 처럼 따로 하지 않아도 확정일자가 된 것으로 봅니다. 전입신고를 해도 임대차 계약신고를 한것과 동일하게 봅니다. 

4. 임대차3법으로 인한 현재 상황

1) 계약기간이 만료되어 나가야 되거나 나가겠다고 했던 임차인들이 계약갱신 요구권을 쓴다고 나갈 수 없다고 임대인에게 통보하여 다툼이 벌어지거나 법대로 하라는 등의 갈등이 생겨났습니다. 시행초기이기 때문에 벌어지고 있는 것 같습니다.

2) 주변시세만큼 전세를 올릴 수 없는 임대인은 울며 겨자먹기로 임대를 연장할 수 밖에 없거나 전세를 끼고 판매를 하는 사례들이 생겨나고 있습니다.

3) 무리해서라도 본인이 직접 실거주로 들어가거나 직계존비속을 실거주 시키고 계약갱신요구권을 무효화 시키는 사례도 증가하고 있습니다. 

 

4) 한번 전월세를 정하면 4년간 사실상 올릴 수 없기 때문에 시장상황의 눈치를 보느라 현재 신규 전세건들이 쏙들어가서 전세난이 벌어졌습니다. 

5) 4년상승분을 예상하고 전세금을 책정해야 하기 때문에 미리 신규진입하는 전세가격들이 가파르게 상승중입니다. 

당장의 눈앞에는 상황에 따라 임대인이든 임차인이든 이득을 취하는 사람들이 있겠습니다만 궁극적으로 가까운 미래를 보았을때 임차인, 임대인 서로 피해보는 것은 아닌지 아니면 해당 제도가 정착되어 집값안정에 도움을 줄지 지켜봐야겠습니다. 

오늘도 내일도 부동산에 대한 가벼운 탐구는 계속됩니다. 다음엔 임대차3법으로 인한 분쟁들과 몇가지 Q&A로 찾아오겠습니다. 서로 모르는 것을 알아가는 좋은 시간을 가져 보도록 하겠습니다.