임대차3법 다양한사례 Q&A 10가지

임대차3법에 대해서 다들 들어보셨을겁니다. 임대인이든 임차인이든 재계약할때 2년 연장가능한 것도 알겠고 만약 임대인 실거주로 들어온다고 하면 임차인이 연장요구를 못한다는 것도 알겠고 그리고 재계약할때는 5%이상 전,월세금을 인상 못한다는 것도 알겠는데 .. 주인이 바뀐다거나 여러가지 예외 사항들이 많아서 궁금하시거나 헷갈리신 분들이 많으실 것 같아서 내멋대로 Q&A 10가지를 준비해봤습니다. 가볍게 훓어보시고 해당사항이 있으시다면 한번 확인해 보세요.

임대차 3법에 대해서 전혀 모르시는 분들은 아래 글을 통해서 한번 읽고 오시는 것을 추천드립니다. 

임대차 3법에 대한 모든 것 : https://thinkk.tistory.com/145

 - 계약갱신요구권

 - 전,월세 상한제 5%

 - 전월세 신고제 (2021년 7월 31일부터 시행) 

첫번째_ 임대인 실거주 들어오는지 확인방법

Q. 집주인이 실거주 한다고 해서 재계약 못하고 나갔는데 실거주 했는지 안했는지는 어떻게 알 수 있나요? 

A. 그런 부분을 정부도 인지하고 기존의 임차인(세입자)가 임대인(집주인)의 해당주택에 대한 임대차 정보현황을 열람할 수 있도록 서비스를 개선한다고 합니다. 세입자는 해당정보를 확인할 수 있고 만약 실거주로 들어오는 경우가 아니라면 관련된 손해분에 대해서 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

두번째_ 월세 반전세 전환시 전환율

Q. 재계약을 할때 전세에서 월세나 반전세로 전환하고 싶은데 이럴때는 어떻게 월세나 반전세 전환을 해야하나요 ? 

A. 정부에서 임대차3법 개정안을 통과시켜서 기존의 4%에서 2.5%로 낮아졌습니다. 예를들어 3억원분의 전세금을 월세나 반전세로 전환할 경우에는 월세 100만원을 내야하지만 2.5%로 줄어 62.5만원으로 줄어들었습니다. 재계약하는 임대인에게는 안좋은 소식이라고 볼 수 있습니다.

세번째_ 시행전 맺은 임대차계약 

Q. 임대인이 법시행인 2020년 7월 31일  이전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우는 어떻게 하나요 ? 임대차 3법 적용시기가 궁금합니다. 

A. 법 시행 이전에 이미 다른 분과 계약을 체결할 경우에 한해서 '계약갱신 요구권'을 통한 재계약 연장이 불가능합니다.

네번째_ 구두로 계약연장

Q. 계약을 연장한다고 집주인과 만났을때 구두로 이야기 했어요. 그런데 이제와서 집주인은 그런이야기를 한적이 없다고 합니다. 어떻게 해야할까요 ? 

A. 아쉽지만 구두상 이야기 한 것은 계약갱신 요구권을 쓴것으로 인정되지 않습니다. 통화내용을 녹음하거나 문자나 카톡을 통해서 그 증거를 남겨 놓을 경우에만 인정이 됩니다. 

다섯번째_ 계약서상에 기간명시 무효 

Q. 사전에 임대차 계약을 할때 세입자가 2년만 살고 나간다고 합의를 봐서 전세금을 낮춰줬어요 그리고 계약서 상에도 명시했는데 갑자기 2년을 연장한다고 하네요 이럴 경우에는 어떻게 하나요 ?

A. 안타깝지만 주택임대차 보호법 제10조(강행규정)에 '이 법에 위반된 약정으로 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다' 라고 명시 되어있습니다. 계약서 상에 명시되었다고 하더라도 효력이 없기 때문에 임차인이 원할경우 에는 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다. 

여섯번째_ 계약갱신요구권과 계약기간

Q. 세입자가 계약갱신 요구권을 쓴다고해서 2년 연장을 해줬어요. 그런데 갑자기 다음달에 나가야 될 것 같다고 하네요 일단 새로운 세입자를 구해야할 것 같은데, 생각해보니 2년연장권을 사용했으면 계약기간을 채워야 하는 것 아닌가요?

A. 언제든 임차인은 계약기간전에 해지를 통보하고 나갈 수 있습니다. 다만 해지를 통보한 시점에서 3개월 후에 효력이 발생되기 때문에 계약기간을 채우지 않을 경우에는 세입자가 3개월전에 노티스를 줘야하야 합니다. 

일곱번째_ 불성실한 체납 임차인 재계약 

Q. 임차인(세입자)가 계약기간 2년동안 월세를 불성실하게 납부하고 너무 골치를 썩여서 내보내고 싶은데 이런 분들까지 계약갱신 요구권을 인정해주고 2년을 연장해줘야하나요 ? 정말 매번 월세내라고 닥달하면서 세입자 관리하기 힘이듭니다. 

A. 연체한 달이 연속이든 비연속적이든 2개월분을 연체한 사실이(납입기일보다 늦은경우도 포함) 확인되는 경우에는 임대인의 계약갱신 요구권에 거절할 수 있습니다. 

여덟번째_ 5% 인상안 거절 

Q. 임차인(세입자)가 계약갱신 요구권을 행사한다고 합니다. 그래서 법이정한대로 5% 인상안을 제시했더니 그것에는 응할 수 없다고 합니다. 이럴 경우에는 어떻게 하나요?

A. 임차인(세입자)가 계약갱신 요구권을 행사하는 것이 정당한 권리이듯이 임대인(집주인)도 5%를 인상하는 것은 정당한 권리입니다. 당사자간 합의가 이루어지지 않더라도 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 증액을 청구 할 수 있습니다. 

아홉번째_ 임대인변경에 따른 계약지속건 

Q. 계약갱신 요구권을 행사하려고했는지 기존의 임대인(집주인)이 다른 분께 집을 매도해서 권리를 넘겨 버렸습니다. 새로운 집주인이 와서 이전의 집주인이 맺은계약이니 인정할 수 없고 계약을 연장할 수 없다고 하거나 전세 보증금 또는 월세를 올린다고 합니다 이럴때는 어떻게 해야하나요?

A. 임차인(세입자)는 새로운 임대인(집주인)이 오더라도 이전과 같은 계약조건으로 계속 사실 수 있으며 계약갱신 요구권도 사용할 수 있습니다. 2년이 지난시점에서도 5%이상을 인상 하실 수 없습니다. 

열번째_ 재계약연장 요구 시점 

Q. 임차인(세입자)가 분명 재계약연장을 하지 않고 나간다고 했는데 계약기간 3주 남겨놓고 계약연장을 한다고 합니다. 이미 들어올 사람 다 구해놓고 계약을 체결하기 직전인데 어떻게 해야하나요?

A. 2020년 12월10일 기준으로 6개월~1개월전에 요구하지 않을경우에는 재계약 연장을 하지 않아도 됩니다. 3주전에 통보한 것이니 계약갱신요구권은 무효화됩니다. 2020년 12월10일 이후의 경우에는 6~2개월전까지 요구해야합니다.