주택담보대출 LTV, DTI, DSR 개념정리

서울지역을 중심으로 아파트 가격 급등하자 서울 대다수지역과 세종지역이 투기지구로 묶여버렸습니다. 나머지 서울지역과 서울근교 지역은 투기과열지구로 지정되었으며 각종 부동산 과열을 잡기 위한 부동산 정책과 대책들이 언론에 앞다투어 발표되고 있습니다.

내 집 마련이 시급한 국민들은 아파트가격이 올랐다고 불만이며 아파트 몇 채를 보유하며 임대사업을 하고 있거나 한시적인 2주택자들의 경우에는 세금 폭탄을 맞게 되었다며 불만입니다. 

서울의 면적은 늘 그대로이고 모든 사람들이 그곳에 아파트는 사고 싶어 하고 많은 규제로 인해서 신규물량 또한 제대로 풀고 있지 못하고 있으니 서울아파트 가격이 안 오를 수가 없기는 합니다. 보고만 있을 수 없는 정부는 투기수요를 최대한 억제하는 부동산 대책을 지난 6월 17일에 추가로 내놓았습니다. 

하단이미지는 정부가 발표한 내용중 주택담보대출과 관련한 내용입니다.

위에서도 자주 등장하고 매번 부동산 대책이나 경제기사마다 등장하는 이 LTV, DTI, DSR 에 대해서 알아보겠습니다. 일반적으로 이모든 용어들은 주택담보대출과 밀접한 관련이 있습니다. 

LTV (Loan To Value Ratio : 주택담보대출비율) 

주택을 담보로 대출을 받으면 인정이 되는 자산 가치의 비율을 말합니다. 여기서 말하는 자산 가치의 비율이란 담보로 잡으려고 하는 아파트 등 부동산의 그 당시 시세(감정가)에서 빌릴 수 있는 비율 % 라고 생각하시면 됩니다. 예를 들어 LTV가 투기지구로 묶여 40%라고 했을때 아파트의 감정가가 10억이라면 주택담보대출은 4억까지만 가능합니다. 현재 투기지구, 투기과열지구의 무주택자가 LTV 40%를 적용받기 때문에 이전의 60~70%에 비하면 굉장히 낮아졌다고 볼 수 있습니다. 전세를 끼고 매입 후 주택담보대출을 받을 경우에는 전세자금을 제외한 금액에서 LTV 비율에 맞게 받을 수 있다는 것 또한 알고 계셔야 합니다. 또한, 대출 시 LTV뿐만 아니라 DTI, DSR도 고려대상으로 종합적으로 보셔야합니다. LTV가 분양가 기준의 비율이라고 생각하시는 분들도 계시지만 분양아파트라면 입주 당시의 감정가입니다. 계약금만 들고도 아파트 구입할 수 있긴 있다라는 말이 이전에 LTV 60~70% 시절에는 일반적으로 입주 당시 감정가가 분양가보다 훨씬 높기 때문에 충분히 가능했었지만, 현재는 불가능해 졌다고 볼 수 있습니다.  

예1) 투기과열지구에 아파트를 분양받은 A씨는 LTV 40% 대상지역이다. 분양은 5억에 받았는데 아파트가 건설되고 2~3년이 지나 입주할 시기가 되자 시세가 올라 감정가가 8억이 나왔다. A씨는 주택담보 대출로 8억 x 40% = 3억2천만원을 대출로 받을 수 있게 되었다. 

예2) 지방에 아파트를 신규매매한 B씨는 LTV 70% 대상지역이다. 해당 아파트의 감정가는 6억이며 현재 전세입자가 전세금 3억에 살고 있다. B씨는 주택담보대출로 (6억 x 40%) - 3억(전세자금) = 1억2천만원을 대출로 받을 수 있게 되었다. 

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DTI (Debt To Income : 총부채 상환비율) 

총부채 상환비율이란, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액과 이자상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 대출을 받았더라도 대출을 갚을 능력이 없는 사람에게 무턱대고 돈을 빌려주지는 않습니다. 담보대출의 성격이기 때문에 신용대출보다는 그 조건이 까다롭지는 않지만, 채무상환능력을 어느 정도는 고려합니다. 연 소득이 5천만원이라고 했을때 DTI를 50% 적용받으면 연 기준 원리금을 2천오백만원의 한도내에서 대출을 받을 수 있습니다. 대출상환액이 소득과 대비 했을때 일정 비율을 넘지 못하게 하여 연체할 가능성을 줄이는 역할을 합니다. DTI가 적어 연 기준 원리금이 적어진다고 했을때 상환기간을 최대한 길게 잡아서 연 기준 원리금액이 낮더라도 기간을 통해서 주택담보대출 금액을 높일 수는 있습니다. 쉽게 설명해서 연봉에서 DTI의 비율대로 곱하고 해당금액을 12개월로 나눠서 나온 금액이하로만 변제가 가능합니다. 

DSR (Debt Service Ratio: 총부채 원리금 상환비율)

전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 말합니다. DTI (총부채상환비율)과 비슷한 개념이라고 볼 수 있지만 신용대출, 신용카드 대출, 임대보증금, 자동차 할부금 및 모든 부채등을 총 고려해서 연 기준 원리금 상환액을 정하는 정책으로 DTI보다 강화된 정책으로 볼 수 있습니다. DSR이 적용되고 본인에게 다른 부채가 있다고 한다면 연 기준 원리금이 훨씬 적어 질 수 있습니다.

 

본인의 부채비율과 상환능력등을 고려해서 주담대(주택담보대출)을 받는 것이 좋을 것 같습니다.