전세구하기 힘들어진 5가지이유

내집마련을 하기위한 자금을 모을때 매매전 전세를 한번쯤 살게 되는데 그시기에는 전세수요와 전세시세에 대해서 예민할 수 밖에 없습니다. 그 당시엔 전세시세가 왜그렇게 요동을 치는지 그리고 실수요자 중심의 부동산대책들로 인해서 전세금시세가 치솟고 전세난이 벌어지는 것일까 하고 궁금했던 적이 있었습니다. 오늘은 그런 부분들에 대해서 간단히 이야기해보고 넘아가 보려고 합니다.

일단 실수요자를 위한 정책일 편다라는 것은 반대로 아파트투자자들에게 불이익을 주는 것과 같습니다. 일반적으로 부동산 투자자들은 100%의 현금유동성(현금실탄)을 가지고 투자를 하는 사람은 거의 없기 때문에 신용이든 주담대는 끌어올 수 있는 돈을 최대한 끌어오고 또 전세를 낀 물건을 구입해서 시세차익을 얻는 것을 기대하며 투자를 보통 합니다. 최근 유행했던 갭투자도 이러한 투자방식인데 전세가격이 매매가격의 70~80%까지 올라가게 되자 작은 실탄으로도 전세를 끼고 많은 아파트구매하고 그것에 주담대를 받아서 계속해서 다주택을 보유하고 덩달아 아파트시세마저 폭등하자 너도나도 하면서 유행을 했던거지 수십년전부터 전세를 끼고 주택을 구입하여 부족한 자금분을 매꾸는 투자형태는 계속 있어왔습니다. 

어쨋거나 부동산 대책이후 어떠한 이유로 전세물건을 거두어 들일 수 밖에 없는 것일까요? 

간단합니다. 해당 정책들이 다주택자들에게 절세혜택들을 전면차단하여 실수요를 해야하는 상황들을 만들고 있기 때문입니다. 정부에서는 투자자들에 반하는 정책이 나오면 다주택물건들을 정리하여 시장에 물건들을 시장에 나올 것이다라고 생각할 수도 있지만 현재 부동산가격이 오를 것이다라는 투자심리가 바탕에 깔고 있기 때문에 팔기보다는 가지고 싶어하는 욕구가강합니다. 

이런상황에서는 기존의 주택을 세재혜택을 받거나중과세를 면하기 위해서 매도하기보다는 배우자나 직계존속의 자녀들에게 넘기는쪽을 우선시합니다. 증여세를 물더라도 증여를 하는편이 낫다는 생각을 하는 것같습니다 임대3법 같은경우에는 실거주 요건에 배우자, 직계존속도 포함되기 때문에 자녀나 부모가 대신 가서 실거주 하더라도 인정되는 부분들도 있구요. 

전세구하기 힘들어진 5가지 이유

1. 임대차3법 계약갱신요구권, 전월세 상한제 5% 

임대차3법으로 인해서 임차인이 원할경우 억지로 2년연장을 해야하는 상황이기 때문에 임차인은 전월세 상한제 5% 혜택을 받을 수 있는 기존 주택에 더 사는쪽을 택할 가능성이 높고 시장에 전세물건은 더욱더 나오지 않는 것은 어찌보면 당연한 결과입니다. 새롭게 전세세차인을 찾는 임대인은 4년치를 미리반영해서 전세금을 반영하기 때문에 최근 전세시세 급등 현상이 벌어지는 것도 이와 같은 이유입니다. 계약갱신요구권을 무효화 하게 하기 위해서는 본인또는 배우자 직계존속이 실거주하면 2년연장을 할 수 없게되는데 현상황에서는 다주택자라면 실거주를 하는쪽으로 가든 최대한 일급지를 남겨놓고 나머지를 파는쪽으로 갈 것입니다. 아무래도 시장에 전세가 덜풀리는 이유가 됩니다. 

임대차 3법 알아보기 : https://thinkk.tistory.com/145

임대차 Q&A 10가지 : https://thinkk.tistory.com/151

2. 2년 실거주 양도세 비과세 

부동산 대책이후 조정대상지역은 기존2년보유에서 2년 실거주를 해야 양도세 비과세 혜택을 받기 때문에 본인이 직접거주를 해야합니다. 집주인이 실거주인 것 처럼 전입신고해놓고 전입신고를 하지 않는 세입자를 찾기도 하는이유도 이와 같은 이유입니다. 이와 같은이유에서 전세물건이 줄어든 이유가 하나의 이유가 됩니다. 

3. 주담대를 받을 경우 6개월 실입주  

주담대를 받았거나 받을 계획일 경우에는 6개월안에 실입주를 고려하셔야 합니다. 실거주 요건이 아니면 주담대를 받을 

수 없으니 신규진입자들은 본인이 전월세를 살면서 기존집을 투자형식으로 가져가기 보다는 실거주로 들어가게 되니 전세물건이 줄어든 또 다른 이유가 되겠습니다. 

4. 재건축 입주권 

이전에는 재건축아파트단지의 아파트를 소유만해도 입주권을 줬었는데 현재 2년 실입주를 해야 입주권을 부여받는 것으로 변경되어 기존의 주택으로 실입주 하는 사례들이 늘고 있습니다. 이 경우도 전제물건을 본인이 직접 소진하는 것이 되겠습니다.

5.고가주택 장기보유특별공제

고가주택 1가구 1주택 장기보유특별공제가 3년보유에서 2년 실거주로 바게 됨에 따라서 장기보유특별공제를 통해서 절세를 하기 위해서는 2년 실거주를 해야합니다. 

전세품귀현상과 전세금 상승에 대한 이유를 이제는 어느정도는 짐작하실 수 있을 것이라고 생각합니다. 현 상황이 지속되게 되면 결국에는 전세가 주택시장에서 계속해서 줄어들 수 밖에 없을 것 같습니다. 정부가 원하는 것도 전세제도 보다는 월세제도를 장려하고 최대한 아파트 투자심리를 억제하려는 모양세입니다. 

1가구1주택 실거주가 아닐 경우에는 꽤 많은 혜택들이 사라지고 있고 중과세가 되는 경우들이 많이 늘어 나고 있습니다.